Energieausweis ab 2027: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Die neuen Regeln zum Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027. Die wichtigste Folge: Für Gewerbe- und andere Nichtwohngebäude wird bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung nur noch der Bedarfsausweis ausgestellt, und der Verbrauchsausweis bleibt Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Diese Seite erklärt, was sich ändert, für wen der Stichtag gilt und was Sie bis dahin noch tun können.

Was das GModG ist und ab wann es gilt

Das „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich“ vom 23. Juli 2026 ist am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (2026 I Nr. 226) verkündet worden. Es ist kein neues Gesetzbuch, sondern ein Änderungsgesetz in mehreren Artikeln, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten in Kraft treten. Artikel 1 gilt seit dem 29. Juli 2026 und gibt dem Gebäudeenergiegesetz seinen neuen Namen. Die Vorschriften zum Energieausweis stehen in Artikel 2 und gelten nach Artikel 9 Absatz 2 erst ab dem 1. Januar 2027.

Wer heute den Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de aufschlägt, liest die derzeit geltende Fassung — also den Stand nach Artikel 1, ohne die Energieausweis-Regeln aus Artikel 2. Die Aussagen auf dieser Seite beziehen sich auf die Verkündungsfassung im Bundesgesetzblatt; die Paragraphen sind die der ab 2027 geltenden Fassung.

Was sich für Nichtwohngebäude ändert

Bisher konnten Sie für ein Gewerbegebäude zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis wählen. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die Abrechnungen der letzten drei Jahre, der Bedarfsausweis auf eine energetische Bilanzierung des Gebäudes nach DIN V 18599.

Ab dem 1. Januar 2027 gibt es diese Wahl für Nichtwohngebäude nicht mehr. Soll ein Nichtwohngebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast oder ein solcher Vertrag verlängert werden, ist ein Energieausweis „auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81“ auszustellen (§ 80 Absatz 3 Satz 2). Der Verbrauchsausweis selbst ist nur noch für ein Gebäude vorgesehen, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“ (§ 82 Absatz 1). Für ein Nichtwohngebäude wird damit unabhängig vom Anlass kein neuer Verbrauchsausweis mehr ausgestellt. Für ein behördlich genutztes Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand verlangt § 80 Absatz 6 ebenfalls die Bilanzierung.

Neu ist auch der Anlasskatalog: Die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags steht jetzt ausdrücklich neben Verkauf und Neuvermietung. Bei gemischt genutzten Gebäuden entscheidet die Zuordnung zum Wohn- oder Nichtwohngebäude, welche Regel greift; sprechen Sie uns dazu an.

Mit dem Bedarfsausweis kommen für Nichtwohngebäude zugleich neue Inhalte: Effizienzklassen von A bis G, Angaben in Megawattstunden und die Berechnung nach DIN/TS 18599:2025-10. Was der Ausweis ab 2027 im Einzelnen enthält, steht auf der Seite Was sich 2027 für Nichtwohngebäude ändert.

Der Stichtag gilt für die Ausstellung

Maßgeblich ist, wann der Energieausweis ausgestellt wird. Die neuen Anforderungen gelten für jeden ab dem 1. Januar 2027 ausgestellten Energieausweis. Auf einen Ausweis, der vorher ausgestellt wurde, wirken sie nicht zurück — auch dann nicht, wenn der Miet- oder Kaufvertrag erst 2027 geschlossen wird.

Ein vorhandener Energieausweis bleibt gültig

Die Pflicht, bei Verkauf oder Vermietung einen Ausweis auszustellen, besteht nur, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt“ (§ 80 Absatz 3 Satz 1). Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Wer seinen Verbrauchsausweis für ein Gewerbegebäude also noch bis zum 31. Dezember 2026 ausstellen lässt, kann ihn über die gesamte Laufzeit weiter verwenden. Erst wenn er abläuft, ist für das Nichtwohngebäude ein Bedarfsausweis nötig.

Aushang mit dem vorhandenen Energieausweis

Der Eigentümer eines Nichtwohngebäudes mit starkem Publikumsverkehr hat den Energieausweis auszuhängen, „sobald und solange für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt“ (§ 80 Absatz 7). Die Aushangpflicht erzeugt keine eigene Ausstellungspflicht; ein gültiger Verbrauchsausweis darf bis zu seinem Ablauf weiter hängen. Die Flächenschwellen von 250 und 500 Quadratmetern, die das Gebäudeenergiegesetz bis Ende 2026 nennt, kommen im neuen Wortlaut nicht mehr vor — maßgeblich ist allein der starke Publikumsverkehr.

Immobilienanzeigen mit einem älteren Ausweis

Für Anzeigen, denen ein vor 2027 ausgestellter Energieausweis zugrunde liegt, gelten die bisherigen Pflichtangaben weiter (§ 112 Absatz 3): Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Bei einem Nichtwohngebäude sind Wärme und Strom wie bisher getrennt anzugeben (§ 112 Absatz 4). Erst ein ab 2027 ausgestellter Ausweis führt zu den neuen Anzeigenangaben nach § 87: Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und Energieträger.

Was sich für Wohngebäude ändert

Für Wohngebäude bleibt der Verbrauchsausweis erhalten, seine Regeln ändern sich aber. Die §§ 80 bis 83 werden vollständig ersetzt, und die bisherige Ausnahme für kleine Altbauten — weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, bislang nur Bedarfsausweis — kommt in der Neufassung nicht mehr vor. Ab 2027 darf damit jedes reine Wohngebäude bei Verkauf oder Vermietung den Verbrauchsausweis nutzen.

• Zwei Jahre statt drei: Der Endenergieverbrauch ist „nach Energieträgern differenziert jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren“ zu erfassen (§ 82 Absatz 1).
• Aktuelle Abrechnungen: Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 Absatz 4).
• Neue Pauschalen: Für dezentrale Warmwasserbereitung ohne Verbrauchsdaten werden 16 statt 20 kWh je Quadratmeter und Jahr zugeschlagen, für die Kühlung von Raumluft 6 kWh Strom je gekühltem Quadratmeter. Ist die Nutzfläche unbekannt, gilt das 1,35-Fache der Wohnfläche (bis zwei Wohnungen mit beheiztem Keller) oder das 1,2-Fache (§ 82 Absatz 2).
• Witterungsbereinigung und Nutzerverhalten werden auf die Randbedingungen der DIN/TS 18599-10:2025-10 normalisiert (§ 82 Absatz 3).
• Die Effizienzklassen A+ bis H bleiben (Anlage 10); die Gebäudenutzfläche wird als beheizte oder gekühlte Fläche nach DIN/TS 18599:2025-10 ermittelt.

Für den Verbrauchsausweis Wohngebäude heißt das: Die Abrechnungen müssen jünger sein als bisher, dafür reichen zwei Jahre. Der Bedarfsausweis Wohngebäude bleibt bei Neubau und bei größeren Änderungen mit Gesamtberechnung Pflicht und ist weiterhin die Wahl, wenn Abrechnungen fehlen oder eine Sanierung ansteht.

Was für alle Energieausweise neu ist

Neu ist auch die Immobilienanzeige (§ 87): Sie nennt künftig das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf, die Effizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger. Bisher stand dort der Endenergiewert. Die Regel, dass der Aussteller ein bestehendes Gebäude begeht oder sich geeignete Bildaufnahmen geben lässt (§ 83 Absatz 1), bleibt — unsere Bestellstrecke fragt die Fotos deshalb wie bisher ab.

Welcher Energieausweis für welchen Anlass

Was Sie jetzt tun können

Für Gewerbeimmobilien ist der Preisunterschied deutlich: Der Verbrauchsausweis Gewerbe kostet bei uns 95 €, der Bedarfsausweis Gewerbe beginnt bei 500 € — weil er das Gebäude in Zonen bilanziert statt Abrechnungen auszuwerten. Wer in den nächsten Jahren verkaufen oder vermieten will und drei Abrechnungsjahre vorlegen kann, sichert sich mit dem Verbrauchsausweis bis Jahresende einen zehn Jahre gültigen Ausweis. Wer ohnehin saniert oder einen Bauantrag stellt, ist mit der Bilanzierung besser bedient.

Unsicher, welcher Ausweis für Ihr Gebäude und Ihren Anlass der richtige ist? Der Online-Check führt Sie in wenigen Schritten zum passenden Produkt, oder Sie fragen uns direkt.

Häufige Fragen zum GModG

Gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz schon?

Ja, seit dem 29. Juli 2026 — aber die Regeln zum Energieausweis treten erst am 1. Januar 2027 in Kraft. Bis dahin gilt für Energieausweise das bisherige Recht, einschließlich des Verbrauchsausweises für Nichtwohngebäude und der Drei-Jahres-Regel für Wohngebäude.

Ich habe 2020 einen Verbrauchsausweis für mein Bürohaus bekommen. Muss ich 2027 einen neuen machen?

Nein. Der Ausweis gilt bis zu seinem Ablaufdatum, in diesem Fall 2030. Die Bilanzierungspflicht greift erst, wenn für das Gebäude kein gültiger Energieausweis mehr vorliegt und ein Anlass wie Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung eintritt.

Muss ein vorhandener Ausweis um die neuen Angaben ergänzt werden?

Nein. Die neuen Angaben nach § 85 gehören in Ausweise, die ab 2027 ausgestellt werden. Für einen älteren Ausweis regelt § 112, welche Angaben in der Immobilienanzeige stehen müssen; das sind die bisherigen.

Ändert sich die Gültigkeit von zehn Jahren?

Nein. Ein Energieausweis wird weiterhin für zehn Jahre ausgestellt; Ausstellungs- und Ablaufdatum stehen im Ausweis (§ 85 Absatz 1 Nummer 3).

Mein Gebäude hat Läden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Was gilt?

Der Verbrauchsausweis bleibt Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Ob ein gemischt genutztes Gebäude als Wohngebäude oder Nichtwohngebäude behandelt wird oder beide Teile getrennt bilanziert werden, hängt vom Anteil und der Art der Nichtwohnnutzung ab. Wir prüfen die Zuordnung bei der Bestellung.

Was bedeutet der Wechsel von DIN V 18599 zu DIN/TS 18599:2025-10?

Das Gesetz verweist ab 2027 auf die Ausgabe 2025-10 der Norm, die als Technische Spezifikation (DIN/TS) erschienen ist. Das Bilanzverfahren bleibt dasselbe Mehrzonenmodell; die Ausgabe aktualisiert Randbedingungen und Rechenregeln. Unsere Bedarfsausweise rechnen nach der im Ausstellungszeitpunkt maßgeblichen Fassung.

Diese Seite fasst den Stand der Rechtslage zum Energieausweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226) zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihr konkretes Gebäude beraten wir Sie gern persönlich.